Dando continuidade ao trabalho de orientação aos nossos consulentes e demais interessados, a AMSTALDEN SOCIEDADE DE ADVOGADOS agrega em seus comentários jurídicos sobre os efeitos da crise do COVID-19 nas várias situações contratuais e econômicas, respondendo, agora, às consultas envolvendo vários tipos de contratos de aluguel. Por José Augusto Amstalden
Os contratos particulares, como o de locação, estão sujeitos à lei específica (Lei n. 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei das Locações). O Governo não os incluiu em seus procedimentos de intervenção econômica nesse tipo de contrato, mesmo porque não o pode fazer. Quando muito, para regulamentação do impacto econômico a que tais contratos também estão sujeitos nesse momento de crise, pode ele intervir no índice de atualização dos aluguéis, por exemplo, como ocorreu no passado. Não muito mais que isso.
Por outro lado, o Direito também prevê situações excepcionais que podem vir afetar a normalidade dos contratos, como esta do COVID-19. Apesar de passageira (e esperamos que o seja por pouco tempo), essa crise econômica já iniciada na atual pandemia, está afetando e vai afetar ainda mais os resultados econômicos e a economia da empresa como também familiar.
No mundo do comércio, a grande maioria das empresas e lojas possui contrato de locação do seu espaço comercial (ou arrendam, sendo este procedimento mais comum no agronegócio). O arrendamento em si, normalmente, não sofrerá nenhum impacto, eis que geralmente o pagamento desse arrendamento está vinculado a algum tipo de produção agrícola ou faturamento x preço de mercado do produto explorado, portanto, o valor do arrendamento se ajusta automaticamente a partir do resultado desses fatores do preço e produção do produto explorado. Exceções a essa regra devem ser analisadas à parte.
O problema está nos aluguéis propriamente dito. Tomemos algumas situações que afligem os locatários. O aluguel normalmente é pago no mês seguinte ao da utilização do imóvel. Assim, é bastante provável que no caso dos aluguéis vencíveis neste mês de março de 2020 e início de abril de 2020 possam ser pagos naturalmente com o produto das vendas ou serviços recebidos nesse período anterior. Mas algumas situações precisam ser analisadas sob um ângulo diferente de prejuízo.
Inicialmente, esclarecemos que no ramo do Direito, existe uma teoria chamada TEORIA DA IMPREVISÃO, permitindo que, em casos excepcionais (e o caso do COVID-19 é excepcional), uma das partes de um contrato, ou mesmo ambas, possam solicitar ao Poder Judiciário a revisão dos seus contratos em geral, quando esse fator de imprevisibilidade afeta o equilíbrio contratual ou impossibilita, ainda que temporariamente, que as cláusulas contratadas possam ser cumpridas nesses termos inicialmente contratados. Estando o devedor em dia com suas obrigações contratuais até o início desse período de imprevisão, e em caso de resistência injustificada do credor, pode então, esse devedor, fazer uso da via judicial para tentar equacionar os litígios surgidos a partir desse desequilíbrio temporário registrado.
Vejamos algumas das principais situações.
ALUGUEL NOS SHOPPINGS E CONDOMÍNIO
Não vamos nos detalhar na análise de todos os contratos e suas particularidades que envolvem as locações das lojas e espaços nos shoppings centers. Para isso precisaríamos de um artigo especial para cada tipo de contrato existente, oque não é objeto desta orientação geral.
Porém, na regra geral, as lojas de shoppings centers foram duramente afetadas por antecipação. Esses estabelecimentos foram fechados por determinação do Poder Público (e não porque o quiseram) praticamente antes de qualquer outro, da noite para o dia. Com isso, cessou-se de imediato todo o faturamento das lojas, sem praticamente nenhuma exceção para todos os lojistas.
Os lojistas, por sua vez, em sua maioria, terão condições de pagar a locação referente ao mês anterior, mas certamente não o terão a partir do próximo período. Mesmo que estejam capitalizados, e não se sabendo nem o tempo de fechamento e tampouco o impacto dos efeitos posteriores de recuperação da economia, por prudência, devem se precaver frente a outros gastos ou prejuízos que estarão paralelamente também sofrendo, como os encargos previdenciários e trabalhistas, além dos tributários e valor dos condomínios.
Estão também sujeitos, como tantos outros comerciantes, a riscos de quebra, de recuperação judicial ou apenas de inadimplementos parciais ou totais por períodos mais diferentes possíveis, conforme cada segmento e conforme a capacidade de consumo e recuperação também dos trabalhadores e consumidores.
Entendemos que esse prejuízo, inicialmente, deva ser repartido entre lojistas e administradores. Nenhum lado tentando se enriquecer a custa do outro, ou defendendo apenas o interesse contratual unilateral. A situação é de excepcionalidade. Ainda que tal excepcionalidade seja por curto período, o impacto será grande no campo econômico e no financeiro, sendo raras as exceções. Vimos que a lei prevê intervenção do Poder Judiciário nos desequilíbrios contratuais, ainda que provisório e pelo tempo que durar os impactos decorrentes dessas situações de imprevisibilidade.
Se o lojista passa a sofrer IMEDIATO ENCERRAMENTO DE FATURAMENTO, as administradoras dos shoppings deverão, igualmente, suportar a sua parte nesse prejuízo, mesmo porque não lhes interessa que seus lojistas quebrem, principalmente se pagam regularmente seus compromissos locativos e são suas lojas, seus produtos e serviços que agregam os consumidores nesses locais.
O que se sugere, portanto, é bom senso nas negociações. Também de nada adianta os shoppings concederem, por exemplo, descontos provisórios em seus aluguéis, no percentual de 30%, quando o faturamento caiu 100% para os lojistas. Esse meio termo deve ser objeto de bom senso entre as partes, levando em consideração a boa-fé contratual e as particularidades de cada shopping. Aqui vale é a boa administração dos conflitos.
Quanto ao valor dos condomínios nos shoppings, temos duas alternativas, lembrando que a manutenção da segurança, limpeza e fiscalização de toda a estrutura devem permanecer e são de responsabilidade também dos lojsitas: uma é se utilizar dos fundos de reserva (ou qualquer outro nome que se dê nos contratos para esse fundo), sem onerar os lojistas com cobrança normal do condomínio nesse período; outra é reduzir o valor do condomínio ao mínimo necessário para manutenção desses serviços de segurança e manutenção.
Em caso de impossibilidade de acordo por falta de bom senso de uma das partes, cabe a qualquer das partes, ou à parte mais afetada, se utilizar então do Poder Judiciário, através das ações judiciais competentes, para ver reconhecida a situação de força maior, eis que, como dito, se trata de um momento de imprevisão, que permite que parte ou a totalidade dos contratos possam ser judicialmente revistos.
Nesses casos, devem também as partes ter em mente que processos judiciais representam custos e despesas para todos, estando ambas sujeitas a responder por honorários advocatícios e custas e despesas processuais, e, enquanto se discute o período de impossibilidade de pagamento e de recuperação econômica, o locador corre o risco de não receber seu aluguel, e ainda sem poder proceder à ação de despejo, o que também não é recomendável ao caso. Por isso orientamos pelo bom senso nas conversações, sendo que eventuais acordos devem ser fetos mediante aditamentos dos contratos existentes.
E quanto às cláusulas contratuais que envolvam multas ou outras penalidades, serão difíceis de serem exigidas (excepcionalidades à parte), e de aplicação também bastante difícil de serem aceitas nas decisões judiciais que analisem os conflitos e desequilíbrios contratuais envolvendo esse período de gravíssima recessão econômica decorrente de fatores externos e não previsíveis. Portanto, ameaçar com cláusulas penais não é um bom começo (nem término) no campo das negociações.
ALUGUEL DO PROFISSIONAL LIBERAL E COMERCIANTES
Na mesma linha do raciocínio aos caos dos shoppings, muitos profissionais liberais também estruturam suas empresas ou negócios locando os imóveis (médicos, dentistas, profissionais da saúde em geral, advogados, engenheiros, e tantos outros), como também os mais variados tipos de comerciantes, detentores de micro, pequenos ou médias empresas.
O mesmo raciocínio se aplica ao caso, porque tais profissionais são ou podem ser igualmente afetados pelos fechamentos de seus comércios, pelos impactos trabalhistas a que podem estar sujeitos, pelos custos tributários e também pela perda temporária de clientes e consumidores.
Ou seja, a mesma situação de força maior e de imprevisibilidade pode estar presente também para esse perfil profissional. De anda adianta o locador querer receber os locativos integrais, se tais profissionais e comerciantes tiveram queda na maior parte de seu faturamento, ou até em seu faturamento total.
Muitos locadores, o sabemos, também vivem exclusivamente de seus aluguéis. Mas igualmente estão sujeitos à socialização desse prejuízo. Caso o locatário esteja agindo de má-fé, o locador tem seus mecanismos legais para viabilizar na justiça os seus recebimentos de aplicações de multas.
Mas se a má-fé e a intransigência partir do locador, certamente este também não só não conseguirá exercer o despejo de seu inquilino, mas também estará sujeito a uma redução drástica no valor da locação durante esse período de crise, por decisão judicial, podendo inclusive de ter que arcar com todas as despesas processuais, honorários advocatícios e ainda sofrer multa judicial por litigar de má-fé contra o lado mais fraco, neste momento de excepcionalidade.
Outro questionamento que nos foi apresentado envolveu as locações de imóveis para supermercados, normalmente implicando em locação de grandes espaços físicos exigidos nesse perfil de atividade. A despeito de não estarem sujeitos a fechamento de suas atividades, por serem de importância social indispensável, pode ser que sofram queda de faturamento, o que também é possível de ser comprovado nas tentativas de conversações com seus locadores, justificando, também excepcionalmente, redução do valor desse locativo durante esse período de queda de faturamento.
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM OU SEM CONDOMÍNIO
A mesma lógica se aplica aos casos de locação residencial, seja de imóvel em área não condominial, seja de imóvel sujeito também em área com cobrança de condomínio. Na condição de locatário do imóvel para residência familiar, podemos ter um profissional liberal que está sofrendo com a queda de faturamento e perda de clientes. Ou ainda temos a situações do trabalhador que sofre redução salarial por conta desse período, ou mesmo demissão. Tudo aqui é caso de negociação entre partes.
Em casos de demissão (perda de emprego), as negociações ficam mais delicadas, mesmo porque o locador não é obrigado a permitir que o demitido permaneça no uso do imóvel por prazo indeterminado, sem nada receber, e sem perspectiva de recebimento futuro, eis que não se sabe também quando um novo emprego pode ser obtido pelo locatário.
Aqui, talvez, a melhor composição esteja em acertar um prazo razoável para desocupação amigável, com, por exemplo, redução ou perdão do valor da locação nesse período, evitando litígio judicial entre as partes. O locatário deve também estar atendo que seu inadimplemento terá consequências graves para os fiadores, que serão os que terão que responder posteriormente pelos débitos pendentes. Portanto, sugere-se que o fiador seja chamado par participar da renegociação ou acerto de prazo para desocupação.
Quanto à situação de redução salarial do trabalhador, exemplificando, redução de 50% do salário, é prudente calcular o quanto esse impacto responde proporcionalmente ao valor da locação, e tentar equalizar com o locador uma redução proporcional no aluguel, até a recomposição salarial desse trabalhador.
Em se tratando da parte condominial para edifícios verticais, ou mesmo em condomínios fechados ou associações de moradores, o mesmo raciocínio do valor dos condomínios dos shoppings centers devem ser aplicado. Existe reserva condominial? Utiliza-se proporcionalmente esse saldo de reserva para redução do impacto condominial, ou se reduz o valor para o mínimo necessário com vistas à segurança, limpeza e encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio.
Em razão disso, as negociações devem ser feitas com bom senso, boa-fé de todos os lados envolvidos, lembrando sempre que qualquer endurecimento unilateral, sem motivo ou bom senso, resultará em levar o problema ao Poder Judiciário, o que só encarecerá ainda mais o impacto financeiro para todos, além de poder representar para uma das partes, ou mesmo ambas, em prejuízo ainda maior a médio prazo, desgastando, inclusive, bons relacionamentos existentes, o que deve ser evitado a todo custo.
O Autor é advogado militante, professor de Direito Processual Civil, Direito Civil e Direito Tributário, mestre em Direito Constitucional, possui várias pós graduações latu sensu, atua no mercado financeiro e de capitais.